Actualités - Vincent Vialard - Avocat fiscaliste

SCI à l’IS : attention à la CRL !

Dans un contexte de durcissement et d’instabilité de la fiscalité de la location meublée, nombreux sont les propriétaires qui sont tentés par la solution de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (« IS »). Ce mode de détention présenté comme étant la panacée par certains jouit d’un certain nombre d’avantages :

permet une certaine prévisibilité fiscale grâce à un régime relativement stable ;
permet aux particuliers propriétaires d’un immeuble nu de ne pas être imposés au titre des revenus fonciers en tant que personne physique ;
offre la possibilité de ne pas appréhender les résultats réalisés par la SCI et de laisser ainsi en réserves les résultats à des fins de capitalisation ou de financement de projets futurs ;
atténuer (du moins au départ) la fiscalité du montage en bénéficiant des règles de calcul de l’IS qui permettent de prendre en compte la déduction liée à l’amortissement des immeubles.

Toutefois, en plus des inconvénients les plus connus de ce schéma (plus-value majorée des amortissements pratiqués antérieurement et absence d’abattement sur la plus-value pour durée de détention, à l’inverse d’une SCI à l’IR), les contribuables oublient souvent que le choix de la SCI à l’IS rend dans la plupart des cas applicable la contribution sur les revenus locatifs (« CRL »).

La CRL : dans quelles situations ?

La CRL est due principalement par :

les personnes morales passibles de l’IS ; et
les sociétés de personnes (et assimilées) dont un membre au moins est soumis à l’IS dans les conditions de droit commun. Pour les sociétés et groupements relevant du régime des sociétés de personnes, la présence d’un seul associé assujetti à l’IS conduit à l’assujettissement de la société à la CRL sur la totalité des loyers perçus, cette condition étant appréciée à la clôture de l’exercice (BOI-RFPI-CTRL-20-10 n° 50).

Les personnes physiques et les sociétés de personnes (et assimilées) dont aucun membre n’est soumis à l’IS dans les conditions de droit commun échappent, quant à elles, à cette contribution.

Par ailleurs, la CRL n’est applicable qu’aux revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis 15 ans au moins au 1er janvier de l’année d’imposition. Autrement dit, la CRL n’est exigible au titre de 2023 que si les locaux sont situés dans des immeubles achevés au plus tard le 31 décembre 2007.

En pratiques sont exonérées :

les SCIs assujetties à la TVA ;
les SCIs dont le montant annuel des loyers par local, n’excède pas 1.830 € au cours de la période d’imposition à laquelle ils sont rattachés ;
certains revenus des locations d’immeubles faisant partie de villages de vacances ou de maisons familiales de vacances agréés.

Une imposition non négligeable

Pour les contribuables concernés, les conséquences ne sont pas négligeables car la CRL est applicable annuellement au taux de 2.50 % du montant des loyers bruts encaissés par la SCI.

Au regard de notre expérience l’opportunité du choix de la SCI l’IS doit s’arbitrer en tenant compte de certaines contraintes et réserves. En effet, le choix de l’IS impacte de manière inéluctable la fiscalité du dénouement de l’opération et doit faire l’objet d’une analyse au cas par cas.

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Quelle imposition sur la vente d’une montre de luxe ?

Les montres de luxe, symboles de statut et d’élégance, sont non seulement des accessoires prisés par les amateurs de haute horlogerie mais elles suscitent également l’attention des autorités fiscales en raison de leur valeur élevée.

Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de montres par les particuliers sont susceptibles d’entrer dans le champ de deux régimes d’application alternative qui méritent l’attention des collectionneurs de montres de prestige.

I La Taxe Forfaitaire sur les Objets Précieux (« TFOP »)

Selon l’article 150 VI du Code Général des Impôts (« CGI »), les métaux précieux, bijoux et objets d’art, de collection ou d’antiquité sont assujettis à une taxe forfaitaire sur les objets précieux (« TFOP ») lors de la vente. Certaines exonérations s’appliquent, notamment pour les ventes de biens dont le prix est inférieur à 5 000.

La TFOP est calculée sur le prix de vente et varie selon la nature du bien cédé, avec un taux de 11 % pour les métaux précieux et 6 % pour les ventes de bijoux, objets d’art, de collection et d’antiquité. La Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) s’applique également au taux de 0,5 % si le vendeur est fiscalement domicilié en France. Pour l’or spécifiquement, une taxe globale de 11,5 % s’applique sur le prix de vente, libérant le vendeur de toute imposition après son paiement.

En ce qui concerne les montres de luxe, une décision récente de la Cour administrative d’appel de Paris, rendue le 10 novembre 2022^[1] a apporté une clarification significative concernant la taxation des montres-bracelets de luxe en précisant que la TFOP n’est pas applicable aux montres-bracelets de prestige, même si elles sont composées d’or.

Cependant, cette décision a été annulée par le Conseil d’Etat (Conseil d’État, 9ème – 10ème chambres réunies, 12/12/2023, 470249) et renvoyée devant la Cour administrative d’appel de Paris. En effet, selon le Conseil d’Etat, les bijoux, au sens et pour l’application de ces dispositions, s’entendent « des objets ouvragés, précieux par la matière ou par le travail, destinés à être portés à titre de parure, y compris lorsqu’ils ne sont pas composés de métaux précieux« .

Pour l’heure, l’administration fiscale n’a pas modifié sa doctrine énoncée au paragraphe 50, de l’instruction fiscale BOI-RPPM-PVBMC-20-10 relative à la TFOP, qui assimile à des bijoux l’ensemble des montres-bracelets, quels que soient les matériaux entrant dans leur composition.

Certaines zones d’incertitudes demeurent. Notamment, cet arrêt ne règle pas la question de savoir si certaines montres sont susceptibles de rentrer dans le champ de la taxe forfaitaire en tant qu’objet de collection, ce que l’administration n’était pas parvenue à démontrer au cas d’espèce. En effet, certaines montres, du fait de leur ancienneté et de leur rareté atteignent des prix sensiblement plus importants en fonction de certaines caractéristiques (peinture luminescente particulière utilisée pour les aiguilles, imperfection inhabituelle sur le cadran etc.) qui leur confèrent une valeur sensiblement supérieure à la valeur d’une autre montre du même modèle. Il serait bon pour la sécurité juridique de tous que le législateur corrige ou précise le champ matériel de la TFOP.

II L’imposition des plus-values sur biens meubles

A défaut d’entrer dans le champ d’application de la TFOP, les plus-values réalisées par les particuliers à l’occasion de la vente de leurs montres entrent dans le champ du régime de droit commun des plus-values sur biens meubles. Ce régime des plus-values sur biens meubles s’applique également sur option lorsque la vente entre dans le champ de la TFOP. Ce régime qui est d’application courante chez les contribuables qui ont pour habitude de spéculer sur la vente de vins revendus après vieillissement ou encore chez les propriétaires de chevaux de course est détaillé à l’article 150 UA du CGI.

La plus-value brute est calculée en soustrayant le prix de cession du prix d’acquisition, en prenant en compte les frais d’acquisition, de restauration et de remise en état.

Les plus-values de cession de biens meubles sont imposées à 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Deux exonérations sont susceptibles de s’appliquer :

Exonération tenant au faible montant de la cession : montres dont le prix de cession est inférieur ou égal à 5 000 € sont exonérés.

Exonération après 22 ans de détention : par l’application d’un abattement de 5 % par année de détention au-delà de la deuxième, la plus-value est définitivement exonérée au terme d’un délai de 22 ans. Le vendeur doit pouvoir établir la date et le prix d’acquisition du bien de manière probante ou justifier la détention équivalente au délai requis pour bénéficier de l’exonération par l’abattement de durée de détention. On ne saurait donc trop conseiller aux particuliers amateurs de montres de prestige de conserver précieusement les justificatifs de leurs acquisitions.

^[1] CAA de Paris du19 novembre 2022 n° 21PA03755

Contrôle et contentieux fiscal

Rapport d’activité 2020 de la DGFIP

Le rapport d’activité 2020 de la DGFIP contient plusieurs informations intéressantes :
– environ 1 contrôle fiscal sur 3 est ciblé grâce à l’intelligence artificielle ;
– 794 millions d’euros de droits et pénalités ont été rappelés grâce au data-mining (méthode qui consiste à analyser et à recouper les informations aux fins d’y repérer des profils de fraude) ;
– 1489 transmissions au parquet dont 823 dénonciations obligatoires au parquet, 408 plaintes pour fraude fiscale après avis favorable de la CIF et 22 CRPC relatives à la fraude fiscale.

Fiscalité immobilière

TVA sur la marge : cession par un lotisseur…

Le Conseil d’Etat vient de confirmer qu’en cas de vente de terrains à bâtir par un lotisseur, pour déterminer le prix de revient de chaque lot, le professionnel était fondé à prendre en compte le coût des parcelles cédées à la commune pour l’euro symbolique dès lors que :

ce transfert était une condition de réalisation de l’opération de lotissement ; et

que les parcelles en cause faisaient partie de l’ensemble immobilier acquis en vue de sa réalisation.

« Il résulte des dispositions précitées de l’article 268 du code général des impôts que, dans le cas de revente par lot d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir acheté en une seule fois pour un prix global, chaque vente de lot constitue une opération distincte, à raison de laquelle le vendeur doit acquitter une taxe calculée sur la base de la différence entre, d’une part, le prix de vente de ce lot et, d’autre part, son prix de revient estimé en imputant à ce lot une fraction du prix d’achat global de l’immeuble ou du terrain.

Il appartient au contribuable de procéder à cette imputation par la méthode de son choix, sous réserve du droit de vérification de l’administration et sous le contrôle du juge de l’impôt. Ces dispositions ne permettent pas au contribuable, dans le cas où la vente d’un lot s’effectue à un prix inférieur au prix de revient, de déduire la moins-value résultant de cette vente de la base d’imposition dégagée par d’autres ventes.

Toutefois, ces règles ne s’opposent pas à ce que le contribuable impute sur le prix de revient de chacun des lots vendus une fraction du prix d’acquisition des terrains cédés gratuitement ou pour l’euro symbolique à une commune en vue de la réalisation d’aménagements de voirie, lorsque cette cession conditionne la réalisation de l’opération immobilière.«

Arrêt du Conseil d’Etat du 13 Octobre 2021, n°433745

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Fiscalité patrimoniale

Nouveau service en ligne de déclaration des dons manuels

L’administration fiscale a mis en place un nouveau service permettant les déclarations des dons manuels reçus d’un proche ou d’un tiers. Elles peuvent se faire en ligne depuis un ordinateur, un smartphone ou une tablette. Les particuliers peuvent y déclarer les dons de somme d’argent, d’actions, de titres de société, de biens meubles ou encore d’objets d’arts.

Le service offre, par ailleurs, une aide à la saisie, le calcul automatique des droits et la mise à disposition de la déclaration dans l’espace numérique sécurisé des particuliers. La formalité de l’enregistrement est ainsi réalisée de manière instantanée.

Objectif : faciliter les démarches déclaratives des usagers particuliers, professionnels notaires et professions juridiques.

Pour déclarer un don, il faut se connecter à son espace particulier sur le site impots.gouv.fr, puis dans la rubrique « Déclarer », cliquer dans le cadre « Vous avez reçu un don ? Déclarez-le » et enfin sur « Je déclare un don ».

A ce stade, seuls les dons ne donnant pas lieu à un paiement peuvent être déclarés en ligne. Toutefois, selon l’administration fiscale le paiement en ligne des droits éventuels par carte bancaire ou autorisation de prélèvement devrait prochainement être disponible dès le mois de septembre.

Fiscalité immobilière

Imposition du bailleur sur les constructions et aménagements réalisés…

CE 19 mai 2021, n°429332, SCI Saint Léonard

Constatant que la SCI Saint Léonard avait consenti un bail portant sur un ensemble immobilier à usage commercial prévoyant que le bailleur, en fin de bail, conserverait sans indemnité « tous embellissements, améliorations et installations faits par la partie preneuse » et que le locataire avait fait exécuter sur l’immeuble loué des travaux, le Conseil d’Etat confirme l’analyse de la Cour administrative d’appel de Nantes, selon laquelle la société Hathor, en sa qualité d’usufruitière des parts de la SCI Saint Léonard, était imposable, au titre du complément de loyer né de la remise gratuite de ces travaux à la résiliation du bail, à proportion de ses droits dans la SCI bailleresse.

Vient ensuite la question du montant du profit à retenir au niveau du bailleur (i.e. la SCI).

Deux modes de détermination du profit auraient pu être envisagés :

soit ce profit correspond au coût de revient de ces aménagements ou constructions (approche « coût chez le preneur ») ;
soit ce profit correspond au surcroît que ces éléments confèrent à la valeur vénale de l’immeuble (approche « profit chez le bailleur »).

Le Conseil d’Etat a tranché en retenant la seconde méthode. Ainsi, pour évaluer le complément de loyer imposable, il convient d’apprécier si la réalisation de ces travaux confère au bien un surcroît de valeur vénale à la fin du bail. La solution apparaît logique et doit être saluée. En effet, le coût de revient au niveau du preneur peut dans certains cas être sans aucun rapport avec le profit que le bailleur est susceptible d’en retirer. Or c’est bien ce profit qu’il convient d’imposer.