Dans un contexte de durcissement et d’instabilité de la fiscalité de la location meublée, nombreux sont les propriétaires qui sont tentés par la solution de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (« IS »). Ce mode de détention présenté comme étant la panacée par certains jouit d’un certain nombre d’avantages :

• permet une certaine prévisibilité fiscale grâce à un régime relativement stable ;
• permet aux particuliers propriétaires d’un immeuble nu de ne pas être imposés au titre des revenus fonciers en tant que personne physique ;
• offre la possibilité de ne pas appréhender les résultats réalisés par la SCI et de laisser ainsi en réserves les résultats à des fins de capitalisation ou de financement de projets futurs ;
• atténuer (du moins au départ) la fiscalité du montage en bénéficiant des règles de calcul de l’IS qui permettent de prendre en compte la déduction liée à l’amortissement des immeubles.

Toutefois, en plus des inconvénients les plus connus de ce schéma (plus-value majorée des amortissements pratiqués antérieurement et absence d’abattement sur la plus-value pour durée de détention, à l’inverse d’une SCI à l’IR), les contribuables oublient souvent que le choix de la SCI à l’IS rend dans la plupart des cas applicable la contribution sur les revenus locatifs (« CRL »).

La CRL : dans quelles situations ?

La CRL est due principalement par : 

• les personnes morales passibles de l’IS ; et 
• les sociétés de personnes (et assimilées) dont un membre au moins est soumis à l’IS dans les conditions de droit commun. Pour les sociétés et groupements relevant du régime des sociétés de personnes, la présence d’un seul associé assujetti à l’IS conduit à l’assujettissement de la société à la CRL sur la totalité des loyers perçus, cette condition étant appréciée à la clôture de l’exercice (BOI-RFPI-CTRL-20-10 n° 50).

Les personnes physiques et les sociétés de personnes (et assimilées) dont aucun membre n’est soumis à l’IS dans les conditions de droit commun échappent, quant à elles, à cette contribution.

Par ailleurs, la CRL n’est applicable qu’aux revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis 15 ans au moins au 1er janvier de l’année d’imposition. Autrement dit, la CRL n’est exigible au titre de 2023 que si les locaux sont situés dans des immeubles achevés au plus tard le 31 décembre 2007.

En pratiques sont exonérées :

• les SCIs assujetties à la TVA ;
• les SCIs dont le montant annuel des loyers par local, n’excède pas 1.830 € au cours de la période d’imposition à laquelle ils sont rattachés ;
• certains revenus des locations d’immeubles faisant partie de villages de vacances ou de maisons familiales de vacances agréés.

Une imposition non négligeable

Pour les contribuables concernés, les conséquences ne sont pas négligeables car la CRL est applicable annuellement au taux de 2.50 % du montant des loyers bruts encaissés par la SCI.

Au regard de notre expérience l’opportunité du choix de la SCI l’IS doit s’arbitrer en tenant compte de certaines contraintes et réserves. En effet, le choix de l’IS impacte de manière inéluctable la fiscalité du dénouement de l’opération et doit faire l’objet d’une analyse au cas par cas.