TVA sur la marge : cession par un lotisseur…

Le Conseil d’Etat vient de confirmer qu’en cas de vente de terrains à bâtir par un lotisseur, pour déterminer le prix de revient de chaque lot, le professionnel était fondé à prendre en compte le coût des parcelles cédées à la commune pour l’euro symbolique dès lors que :

• ce transfert était une condition de réalisation de l’opération de lotissement ; et

• que les parcelles en cause faisaient partie de l’ensemble immobilier acquis en vue de sa réalisation.

« Il résulte des dispositions précitées de l’article 268 du code général des impôts que, dans le cas de revente par lot d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir acheté en une seule fois pour un prix global, chaque vente de lot constitue une opération distincte, à raison de laquelle le vendeur doit acquitter une taxe calculée sur la base de la différence entre, d’une part, le prix de vente de ce lot et, d’autre part, son prix de revient estimé en imputant à ce lot une fraction du prix d’achat global de l’immeuble ou du terrain.

Il appartient au contribuable de procéder à cette imputation par la méthode de son choix, sous réserve du droit de vérification de l’administration et sous le contrôle du juge de l’impôt. Ces dispositions ne permettent pas au contribuable, dans le cas où la vente d’un lot s’effectue à un prix inférieur au prix de revient, de déduire la moins-value résultant de cette vente de la base d’imposition dégagée par d’autres ventes.

Toutefois, ces règles ne s’opposent pas à ce que le contribuable impute sur le prix de revient de chacun des lots vendus une fraction du prix d’acquisition des terrains cédés gratuitement ou pour l’euro symbolique à une commune en vue de la réalisation d’aménagements de voirie, lorsque cette cession conditionne la réalisation de l’opération immobilière.« 

Arrêt du Conseil d’Etat du 13 Octobre 2021, n°433745

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Imposition du bailleur sur les constructions et aménagements réalisés…

CE 19 mai 2021, n°429332, SCI Saint Léonard

Constatant que la SCI Saint Léonard avait consenti un bail portant sur un ensemble immobilier à usage commercial prévoyant que le bailleur, en fin de bail, conserverait sans indemnité « tous embellissements, améliorations et installations faits par la partie preneuse  » et que le locataire avait fait exécuter sur l’immeuble loué des travaux, le Conseil d’Etat confirme l’analyse de la Cour administrative d’appel de Nantes, selon laquelle la société Hathor, en sa qualité d’usufruitière des parts de la SCI Saint Léonard, était imposable, au titre du complément de loyer né de la remise gratuite de ces travaux à la résiliation du bail, à proportion de ses droits dans la SCI bailleresse. 

Vient ensuite la question du montant du profit à retenir au niveau du bailleur (i.e. la SCI).

Deux modes de détermination du profit auraient pu être envisagés :

• soit ce profit correspond au coût de revient de ces aménagements ou constructions (approche « coût chez le preneur ») ;
• soit ce profit correspond au surcroît que ces éléments confèrent à la valeur vénale de l’immeuble (approche « profit chez le bailleur »). 

Le Conseil d’Etat a tranché en retenant la seconde méthode. Ainsi, pour évaluer le complément de loyer imposable, il convient d’apprécier si la réalisation de ces travaux confère au bien un surcroît de valeur vénale à la fin du bail. La solution apparaît logique et doit être saluée. En effet, le coût de revient au niveau du preneur peut dans certains cas être sans aucun rapport avec le profit que le bailleur est susceptible d’en retirer. Or c’est bien ce profit qu’il convient d’imposer.