CE 19 mai 2021, n°429332, SCI Saint Léonard

Constatant que la SCI Saint Léonard avait consenti un bail portant sur un ensemble immobilier à usage commercial prévoyant que le bailleur, en fin de bail, conserverait sans indemnité « tous embellissements, améliorations et installations faits par la partie preneuse  » et que le locataire avait fait exécuter sur l’immeuble loué des travaux, le Conseil d’Etat confirme l’analyse de la Cour administrative d’appel de Nantes, selon laquelle la société Hathor, en sa qualité d’usufruitière des parts de la SCI Saint Léonard, était imposable, au titre du complément de loyer né de la remise gratuite de ces travaux à la résiliation du bail, à proportion de ses droits dans la SCI bailleresse. 

Vient ensuite la question du montant du profit à retenir au niveau du bailleur (i.e. la SCI).

Deux modes de détermination du profit auraient pu être envisagés :

• soit ce profit correspond au coût de revient de ces aménagements ou constructions (approche « coût chez le preneur ») ;
• soit ce profit correspond au surcroît que ces éléments confèrent à la valeur vénale de l’immeuble (approche « profit chez le bailleur »). 

Le Conseil d’Etat a tranché en retenant la seconde méthode. Ainsi, pour évaluer le complément de loyer imposable, il convient d’apprécier si la réalisation de ces travaux confère au bien un surcroît de valeur vénale à la fin du bail. La solution apparaît logique et doit être saluée. En effet, le coût de revient au niveau du preneur peut dans certains cas être sans aucun rapport avec le profit que le bailleur est susceptible d’en retirer. Or c’est bien ce profit qu’il convient d’imposer.