Face au durcissement de la fiscalité de la location meublée et à la fin progressive de certains régimes avantageux, de nombreux propriétaires se tournent vers une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Ce mode de détention, souvent présenté comme une alternative sécurisée, offre plusieurs avantages : stabilité fiscale, liberté de gestion et optimisation du rendement immobilier.
Mais derrière ses atouts apparents, la SCI à l’IS cache des pièges fiscaux parfois méconnus, notamment la contribution sur les revenus locatifs (CRL).
Créer une SCI à l’IS permet de bénéficier d’une fiscalité plus prévisible que celle du régime de la location meublée (LMNP ou LMP).
Les principaux avantages sont :
Ainsi, la SCI à l’IS peut sembler plus rentable à court et moyen terme, notamment pour les investisseurs qui souhaitent réinvestir leurs loyers dans de nouveaux projets.
Cependant, ce régime fiscal comporte plusieurs effets pervers à long terme.
En cas de revente du bien, la plus-value immobilière est calculée selon des règles spécifiques à l’IS :
Résultat : la fiscalité lors de la cession est souvent nettement plus lourde que prévu.
Mais le risque le plus méconnu reste la CRL (contribution sur les revenus locatifs), un impôt additionnel que beaucoup de contribuables découvrent trop tard.
La contribution sur les revenus locatifs (CRL) est due par :
Autrement dit, il suffit qu’un seul associé d’une SCI soit assujetti à l’IS pour que tous les loyers perçus deviennent soumis à la CRL.
Cette condition s’apprécie à la clôture de l’exercice comptable.
Certaines SCI échappent à cette contribution :
Ainsi, pour 2025, la CRL ne s’applique que sur des immeubles achevés avant le 1er janvier 2010.
Le taux de la CRL est fixé à 2,5 % des loyers bruts encaissés.
Ce pourcentage, bien que modeste en apparence, grève directement la rentabilité du montage, surtout lorsque les loyers sont élevés.
Prenons le cas d’une SCI à l’IS percevant 60 000 € de loyers annuels sur un immeuble ancien.
La CRL s’élève à 1 500 € par an, soit 7 500 € sur 5 ans, sans possibilité de déduction.
Cette charge supplémentaire vient s’ajouter à l’impôt sur les sociétés (IS) et à la fiscalité sur les dividendes en cas de distribution.
Le choix de soumettre une SCI à l’IS doit être mûrement réfléchi.
Il peut être pertinent pour :
En revanche, pour les propriétaires souhaitant revendre à moyen terme, la SCI à l’IR reste souvent plus avantageuse.
Une étude comparative personnalisée est donc indispensable pour mesurer :
Pas toujours. À court terme, elle permet de réduire l’imposition des loyers grâce à l’amortissement. Mais à long terme, la fiscalité sur la plus-value peut être bien plus élevée.
En optant pour une SCI non soumise à l’IS, ou en louant un immeuble achevé depuis moins de 15 ans. Les SCIs assujetties à la TVA sont également exonérées.
Le taux est de 2,5 % des loyers bruts encaissés chaque année.
Non. Le passage à l’IS est irrévocable. Une erreur de choix peut donc avoir des conséquences lourdes à long terme.
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