Avocat en fiscalité immobilière à Toulouse

Revenus fonciers (location nue) : en dessous de 15 000 € de loyers annuels, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges, les intérêts d’emprunt et les travaux (entretien et amélioration, jamais la construction ou l’agrandissement). Un déficit foncier hors intérêts s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, sous conditions). Le cabinet chiffre les deux régimes avant que vous optiez, car l’option pour le réel engage sur trois ans.

Location meublée (LMNP/LMP) : en longue durée, le micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes avec un abattement de 50 % ; pour un meublé de tourisme non classé, le plafond tombe à 15 000 € et l’abattement à 30 %. Le régime réel autorise l’amortissement du logement et du mobilier ; pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont pris en compte, sous conditions, dans le calcul de la plus-value. Le statut de loueur professionnel (LMP) s’applique dès que les recettes dépassent 23 000 € et les autres revenus d’activité du foyer, avec des conséquences sociales et sur les plus-values.

Travaux réalisés par le locataire : un aménagement payé par le preneur peut constituer un revenu imposable pour le bailleur. Lire quelle imposition pour le bailleur quand le locataire réalise des travaux.

Revenus de sociétés immobilières (SCI/holding) : distributions, comptes courants, pactes d’associés, conventions d’occupation/frais.

Plus-value immobilière : la résidence principale est exonérée ; pour les autres biens, la plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattement pour durée de détention (exonération d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans, de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans). Une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s’applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration majorent le prix d’acquisition s’ils sont justifiés par des factures : le dossier de preuve se construit avant la vente, pas après. Les non-résidents doivent parfois désigner un représentant fiscal.

Exemple pédagogique (fictif) : un appartement toulousain acheté 200 000 € et revendu 280 000 € après dix ans de détention bénéficie d’un abattement de 30 % sur l’impôt sur le revenu (6 % par an de la sixième à la dixième année) et de 8,25 % sur les prélèvements sociaux ; avant même la prise en compte des frais d’acquisition et des travaux, la plus-value taxable passe de 80 000 € à 56 000 € pour l’impôt sur le revenu.

Succession/Donation : démembrement, pactes familiaux, apports à SCI, soulte. Voir la page fiscalité patrimoniale pour les abattements et la transmission.

IFI : dû lorsque le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, résidence principale retenue après un abattement de 30 %. Le cabinet vérifie le calcul, les dettes déductibles, les évaluations et l’exonération des actifs professionnels.