La TVA sur la marge est un régime spécifique souvent appliqué par les marchands de biens et lotisseurs lors de la revente de terrains à bâtir.
Une récente décision du Conseil d’État vient d’apporter une clarification importante : les terrains cédés à la commune pour l’euro symbolique peuvent être inclus dans le prix de revient des lots vendus, sous certaines conditions.
Cette décision a un impact direct sur la détermination de la base taxable à la TVA et donc sur la rentabilité des opérations de lotissement.
L’article 268 du Code général des impôts (CGI) prévoit que, lors de la revente d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble acheté en une seule fois, la TVA est calculée sur la marge, c’est-à-dire :
TVA = (Prix de vente du lot – Prix de revient du lot) x 20 %
Ce régime s’applique uniquement lorsque :
le bien revendu n’a pas ouvert droit à déduction de TVA lors de son acquisition ;
et qu’il s’agit du même bien (ou d’un bien non substantiellement modifié).
Il s’oppose au régime normal de TVA sur le prix total, bien plus lourd.
Lorsque le lotisseur achète un terrain globalement (souvent un grand terrain à diviser), il doit imputer le prix d’achat global sur chaque lot au moment de la revente.
Le Conseil d’État rappelle que chaque vente de lot constitue une opération distincte, mais que le vendeur reste libre de choisir sa méthode d’imputation, à condition qu’elle soit justifiable et vérifiable.
Ainsi, le prix de revient de chaque lot correspond à une quote-part du prix d’achat global du terrain d’origine.
Dans sa décision (CE, 9e et 10e ch. réunies, 2025), le Conseil d’État a confirmé que :
Le lotisseur peut inclure dans le prix de revient global les parcelles cédées gratuitement ou pour l’euro symbolique à la commune, si ces cessions sont une condition de l’opération de lotissement et si ces parcelles faisaient partie du foncier initialement acquis.
Autrement dit, si la cession gratuite :
conditionne la réalisation du projet (ex : création de voiries, espaces verts, réseaux publics) ;
et que les terrains cédés font partie intégrante du foncier de départ,
alors le coût de ces parcelles peut être intégré au prix de revient de l’ensemble de l’opération, réparti sur les lots restants.
Prenons le cas d’un lotisseur ayant acheté un terrain de 10 000 m² pour 1 000 000 € afin de créer 10 lots à bâtir.
1 000 m² doivent être cédés gratuitement à la commune pour réaliser la voirie.
Sans cette décision, le coût de ces 1 000 m² serait perdu fiscalement, réduisant artificiellement la marge par lot.
Avec cette jurisprudence, le lotisseur peut répartir la valeur de ce foncier cédé (100 000 €) sur les 9 lots vendus restants.
Cela réduit donc la marge imposable sur chaque lot, et diminue la TVA due — sans déroger à la loi.
Cette position du Conseil d’État est favorable aux lotisseurs et marchands de biens, car elle reconnaît la réalité économique de l’opération.
En effet, la cession gratuite à la commune est une charge obligatoire, directement liée à l’aménagement du projet.
En pratique, cette approche permet :
d’éviter une taxation excessive ;
d’harmoniser la base de calcul de la TVA sur la marge avec la structure économique du lotissement ;
et de sécuriser les opérations en cas de contrôle fiscal.
Le Conseil d’État a cependant rappelé que :
le contribuable doit pouvoir justifier la méthode d’imputation retenue (plans, actes de cession, coût global, calculs détaillés, etc.) ;
la cession gratuite doit être exigée par la commune (condition d’aménagement imposée dans l’arrêté de lotir) ;
et les parcelles cédées doivent avoir été incluses dans l’acte d’acquisition initial.
Si ces conditions ne sont pas réunies, l’administration fiscale pourrait rejeter l’imputation et redresser la base TVA.
C’est un régime particulier qui permet d’appliquer la TVA uniquement sur la marge réalisée entre le prix d’achat et le prix de revente du bien, et non sur le prix total.
Lors de la revente de terrains à bâtir ou immeubles acquis sans droit à déduction de TVA et revendus sans modification substantielle.
Oui, si cette cession est imposée par la commune et qu’elle fait partie du foncier d’origine, selon la décision du Conseil d’État de 2025.
Conservez : acte d’achat global, plan de division, arrêté de lotir, acte de cession gratuite, et tableau de calcul des quotes-parts.
Une remise en cause du régime de la marge, une requalification en TVA sur le prix total et un redressement fiscal important.
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Les règles de TVA sur la marge sont complexes et sources fréquentes de litiges avec l’administration fiscale.
Un avocat fiscaliste expérimenté peut :
vérifier la bonne application du régime de la marge ;
documenter les justifications nécessaires en cas de cession gratuite ;
et défendre les intérêts du lotisseur lors d’un contrôle ou d’un redressement.
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